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Jean-Edern Rougagnou
jeanedern@faraons.fr

SARL FARAONS

La SARL FARAONS a été créée en 2008. Elle réalise des opérations de marchand de biens dans l’immobilier résidentiel. Les investissements sont réalisés par Jean-Edern Rougagnou, fondateur de la Sarl ABC-LMP, société de conseils dans l’investissement immobilier, distinguée plusieurs fois dans la presse spécialisée (L’Agéfi Actifs, Valeurs Actuelles, Horizon Croissance, L’As Patrimonial, Mieux Vivre Votre Argent).

Insensibilité aux variations du marché

Les appartements sont achetés et revendus rapidement. L’objectif n’est pas de profiter d’une éventuelle hausse du marché pour réaliser des bénéfices mais d’agir dans des délais courts. L’achat, la réalisation des travaux et la revente sont habituellement réalisés dans un délai de 6 mois. Ainsi, même une baisse du marché n’empêcherait pas d’atteindre les marges prévues lors de l’achat.

Absence de défaut des biens immobiliers

La revente de biens sans défaut et au prix du marché ne pose aucun problème. Lors de l’acquisition, les biens doivent donc répondre à des normes d’investissement strictes :
  • emplacement
  • proximité des transports
  • environnement (bruit, aménagements municipaux prévus,…)
  • type d’immeuble
  • étage dans l’immeuble
  • état et gestion des parties communes, intérieures et extérieures
  • diagnostics techniques
  • évaluation précise du montant des travaux dans l’appartement
Les délais étant courts, le marché n’aura que peu évolué entre les dates d’achat et de revente. En pratique, la plus-value ne se fait pas lors de la revente, mais au moment de l’achat. Savoir si l’affaire est bonne ou mauvaise, évaluer les bénéfices ou les pertes à venir.

Un prix au m² plus faible que le marché

Une autre difficulté majeure réside dans la possibilité de trouver ces biens sans défaut, à des prix inférieurs à ceux du marché. Il y a deux moyens d’y parvenir :
  • la réalisation de travaux importants, qui diminue le prix du bien de façon plus importante que leur coût réel
  • l’existence d’un réseau immobilier fiable et privilégié (notaires, agents immobiliers, avocats), qui permet de générer un volume d'affaires conséquent.